Toàn cảnh vụ “thách đấu” Alan Phan và giới BĐS

Quan điểm “Nên để thị trường BĐS rơi tự do” của TS Alan Phan vấp phải phản đối của nhiều doanh nghiệp BĐS, đặc biệt là Câu lạc bộ Bất động sản (CLB BĐS) Hà Nội. Hai bên “phản pháo” qua lại và kết quả là sẽ có một cuộc đối thoại “ba mặt một lời”.

Thị trường BĐS trong nước đang mong chờ “giải cứu” từ Chính phủ để thoát cơn khủng hoảng. TS Alan Phan – Việt kiều người Mỹ với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc, về nước nêu quan điểm: “Nên để thị trường BĐS rơi tự do”.

Quan điểm của TS Alan Phan làm dấy lên làn sóng phản đối cao độ khiến CLB BĐS Hà Nội không thể ngồi yên. Cuộc “ném trả” lời qua tiếng lại thực sự gay cấn khi CLB BĐS Hà Nội bức xúc, gửi 15 câu hỏi chất vấn xung quanh vấn đề này.

Sau khi nhận được câu trả lời của TS Alan Phan, Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội Nguyễn Hữu Cường cho biết: hơn 1.000 thành viên CLB vẫn chưa… thỏa mãn.

Nên để BĐS rơi tự do?

Sau khi tuyên bố của Chính phủ về gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho thị trường BĐS đưa ra đã có nhiều tranh cãi. Đa số các chuyên gia trong nước tỏ ra hào hứng với gói hỗ trợ này. Tuy nhiên, TS Alan Phan không tin tưởng gói hỗ trợ sẽ cứu được nhiều nhóm đối tượng như kỳ vọng và nêu ý kiến: Nên để rơi tự do.

Trong bài viết “Nên để thị trường BĐS rơi tự do”, TS Alan Phan cho rằng, bất cứ phương án giải cứu nào, Chính phủ cũng như nền kinh tế Việt Nam sẽ phải trả giá đắt. Nếu Chính phủ in tiền để giải cứu BĐS thì hệ quả đầu tiên là lạm phát và toàn dân phải chịu. Giải pháp đánh thuế tiết kiệm giống Síp đã thấy hậu quả…

Quan điểm của TS Alan Phan là để BĐS rơi tự do. Điều này sẽ làm giá nhà giảm thêm 30-50% để "bắt kịp" thu nhập của người dân và sẽ tạo ra một tầng lớp trung lưu có đủ điều kiện mua nhà. Người dân sẽ có thêm niềm tin và đây chính là một cú hích tạo ra sự kích cầu lớn.

Tuy nhiên, vị TS này thừa nhận, khi để BĐS rơi, nợ xấu ngân hàng sẽ tăng, ngân hàng có thể "chết” một nửa. Nếu một nửa nhà băng chết, một nửa sống cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Ngân hàng chết, chứng khoán sẽ tụt nhưng sau đó niềm tin sẽ lấy lại và đi tới một chu kỳ kinh tế mới.Nói về quan điểm “rơi tự do” của TS Alan Phan, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Đặng Trần Nam khẳng định: khi thị trường BĐS khó khăn, Nhà nước không thể bỏ mặc, càng không thể để nó rơi tự do hay tự phát triển. BĐS không phải tội đồ vì hiện góp tới 10% GDP, đối với một số nước tỷ lệ này lên tới 20-30%.

Theo TS Alan Phan: nên để thị trường BĐS rơi tự do

Chuyên gia BĐS Nguyễn Văn Đực ví von: “Rơi tự do” về vật lý hay kinh tế hoặc BĐS đều là thảm họa diệt vong. Tất cả phải chết không chừa một ai, không phân biệt doanh nghiệp nào. Trong khi đó, việc “rơi tự do” sẽ làm giá nhà giảm thêm 30-50% chỉ ở phân khúc cao cấp mà không thể hạ ở phân khúc 12-15 triệu đồng/m2 vì đã đến đáy rồi.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, có thể có nhiều doanh nghiệp liều lĩnh hạ giá thêm để có tiền mặt, nhưng đến khi hoàn thiện lại không đủ tiền thì nguy cơ vỡ trận rất lớn, càng gây tổn thất lớn hơn cho doanh nghiệp và người dân.

“Người mua coi chừng bị quả lừa”, vị này khuyến cáo.

CLB BĐS Hà Nội “phản pháo”

Sau khi phát ngôn gây “sốc” của vị TS này đưa ra, ngày 28/3, hơn 1.000 thành viên CLB BĐS Hà Nội đã đồng loạt phản đối và gửi 15 câu hỏi chất vấn.

Trong thư chất vấn, CLB BĐS Hà Nội nhấn mạnh: Chính phủ phải làm gì để khi doanh nghiệp chết, ngân hàng chết, chứng khoán tụt giảm mà người dân vẫn không mất tiền? Doanh nghiệp BĐS phá sản khi người dân đã góp vốn triển khai dự án thì ai sẽ là người bị mất tiền? Câu lạc bộ cũng đề nghị TS Alan Phan đưa ra cơ sở khoa học để khẳng định không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm. Đặc biệt đề nghị TS Alan Phan nói rõ quan điểm: "Nên để thị trường BĐS rơi tự do”.

Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội Nguyễn Hữu Cường "phản pháo" quan điểm "rơi tự do"

CLB BĐS Hà Nội cho rằng, nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam. Song để tạo nên một sản phẩm BĐS cần nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị cao cấp (Việt Nam chưa sản xuất được hoặc có sản xuất cũng chưa đạt yêu cầu của người tiêu dùng), điều này góp phần rất lớn làm đội giá địa ốc lên cao. "Vậy có phù hợp không khi chúng ta lấy mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà phải tương xứng?", phía CLB đặt câu hỏi.

Nếu để thị trường BĐS “rơi tự do”, phá sản dây chuyền, điều gì sẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt động trong lĩnh vực này cũng như gia đình họ sẽ ra sao?

Thị trường BĐS: “Không có mợ thì chợ vẫn đông”?

Sau khi nhận được chất vấn từ phía CLB BĐS Hà Nội, ông Alan Phan đã có những phản hồi về nhận định của mình.

Theo ông Alan Phan, khủng hoảng BĐS hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất BĐS về giá cả và loại hàng. Hiện, nhu cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao, nhưng sản phẩm quá ít. Trong khi đó, nguồn cung cầu tại phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết.

Trả lời ý kiến về giá thành BĐS cao do nhiều yếu tố cấu thành, ông Alan Phan cho rằng, có quá nhiều doanh nghiệp làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư dự án. Đồng thời cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giật.

Theo TS Alan Phan, sự trì trệ và việc kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải, sản…đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chính như BĐS, chứng khoán và ngân hàng. Khi dòng tiền tấp nập chảy về lĩnh vực này, để hưởng lợi nhuận dễ dàng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp… Tai hại của sự lãng phí và tham ô trong việc sử dụng tài lực quốc gia này sẽ làm cả dân tộc trả giá trong nhiều thập kỷ sắp đến.

Mặc dù, BĐS được cho rằng có vị trí quan trọng trong nền kinh tế nhưng ông Alan Phan cho rằng “không có mợ thì chợ vẫn đông”.

Không có BĐS, liệu "chợ" có còn đông? (ảnh minh họa)

Liên quan tới con số 53 triệu công nhân ảnh hưởng khi bong bóng BĐS nổ, TS Alan Phan cho rằng: nếu nền kinh tế phát triển bền vững và bài bản, tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ.

Việc nổ bong bóng BĐS được TS Alan Phan tin tưởng sẽ có vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một căn nhà vừa túi tiền. Việc nhiều gia đình có nhà sẽ tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại. Trong đó, quan trọng nhất là việc tạo một tầng lớp trung lưu mới, hết sức cần thiết cho mọi sự phát triển bền vững.

Nếu bong bóng nhà đất không nổ, ông Alan Phan lo ngại về việc nhà nước bơm tiền của dân cứu BĐS và các ngân hàng yếu kém. Khi phải in tiền cứu trợ, lạm phát sẽ bùng nổ và tỷ giá VND sẽ rơi tự do.

Còn chuyện người dân bị mất tiền khi ngân hàng đóng cửa, ông cho rằng, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm đến 50 triệu VND và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu VNĐ. Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu VND tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ, vì các nhà đa triệu phú thường để mất tiền, họ có nhiều giải pháp sáng tạo hơn.

“Thách đấu” trực tiếp

Sau khi nhận được câu trả lời chất vấn của TS Alan Phan, Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội Nguyễn Hữu Cường cho biết: Vẫn chưa thỏa mãn.

Theo ông Cường, khi TS Alan Phan hứa sẽ trả lời từng câu hỏi một cách cụ thể, các thành viên của CLB BĐS đã rất mong chờ. Tuy nhiên, câu trả lời của TS Phan chưa thật sự cụ thể, rõ ràng và có phần lặp lại trong các bài viết trước đó.

Tệ hơn, theo ông Cường, các câu trả lời của TS Alan Phan còn mang đầy tính mỉa mai, chua cay khiến các thành viên CLB rất thất vọng.

Vị Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho rằng nếu ông Alan Phan đàng hoàng, sẽ trả lời thẳng và cụ thể vào 16 câu hỏi. Do đó, CLB BĐS HN đã tiếp tục đưa lời mời TS Phan đối thoại trực tiếp.

Trả lời lời mời "thách đấu" của CLB BĐS Hà Nội, TS Alan Phan bày tỏ sẵn sàng tham gia một cuộc đối thoại. Tuy nhiên, TS Alan Phan đề nghị sẽ tham gia một cuộc "tranh luận trí thức" theo những quy luật được soạn sẵn. Khách mời, nhân vật tham dự là những người được vị TS này chỉ định. Thời gian “tranh luận” sẽ diễn ra sau ngày 26.4 và trước ngày 12.5 khi TS Alan Phan có mặt tại Việt Nam.