Vì sao giá nhà ở xã hội ngày càng 'đắt đỏ'?

TPO - Giá bán nhà ở xã hội (NƠXH) tại Hà Nội ngày càng neo cao, nhiều dự án mở bán mới đã chạm ngưỡng 30 triệu đồng/m², thậm chí vượt mức này. Theo chuyên gia, áp lực tăng giá đến từ chi phí xây dựng, yêu cầu về chất lượng công trình và cơ chế xác định giá bán.

Dự án Đại lộ Hoa Lư có tổng chiều dài gần 23km, quy mô 4 làn xe; riêng đoạn từ đầu tuyến đến nút giao với cao tốc Bắc - Nam được đầu tư 8 làn xe. Đây là một trong những công trình giao thông kết nối liên vùng trọng điểm của Ninh Bình, giữ vai trò kết nối với các trục giao thông quan trọng của quốc gia và khu vực.

Một công trình giao thông được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, có ý nghĩa quan trọng trong phát triển hạ tầng và kết nối liên vùng, nhưng lại để xảy ra tình trạng người dân tự ý biến dải phân cách, hành lang đường thành đất canh tác là thực trạng đáng lo ngại. Việc sớm lập lại trật tự, thu hồi mặt bằng và xác định rõ trách nhiệm của các đơn vị liên quan là yêu cầu cần thiết, tránh để tình trạng lấn chiếm kéo dài, ảnh hưởng đến công năng và tuổi thọ công trình.

Một công trình giao thông được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, có ý nghĩa quan trọng trong phát triển hạ tầng và kết nối liên vùng, nhưng lại để xảy ra tình trạng người dân tự ý biến dải phân cách, hành lang đường thành đất canh tác là thực trạng đáng lo ngại. Việc sớm lập lại trật tự, thu hồi mặt bằng và xác định rõ trách nhiệm của các đơn vị liên quan là yêu cầu cần thiết, tránh để tình trạng lấn chiếm kéo dài, ảnh hưởng đến công năng và tuổi thọ công trình.

Trước giờ mở cửa phiên sáng 2/11, giá vàng trong nước tiếp tục được các thương hiệu điều chỉnh giảm mạnh ở cả hai chiều. Cụ thể, ngay sau khi mở phiên, giá vàng miếng SJC nhanh chóng được điều chỉnh xuống còn 136 triệu đồng/lượng ở chiều mua vào và 139 triệu đồng/lượng ở chiều bán ra, giảm 2,4 triệu đồng/lượng so với phiên trước đó. Đáng chú ý, biên độ mua - bán đối với vàng miếng tiếp tục neo ở mức 3 triệu đồng/lượng.

Song song đó, giá dầu thô hiện tiệm cận vùng đỉnh của biên độ giao dịch trong năm, tiếp tục thổi bùng lo ngại về rủi ro lạm phát quay trở lại. Trước những tác động cộng hưởng từ lãi suất cao và chi phí năng lượng, ông Kuptsikevich cho biết đang điều chỉnh lại kịch bản dự báo đã đưa ra từ đầu năm, trong đó không loại trừ khả năng giá vàng sẽ điều chỉnh về mốc 3.300 USD/ounce.

Giá nhà NƠXH tăng cao

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, đơn vị phát triển loạt dự án NƠXH tại Phú Thọ, Đông Anh (Hà Nội) cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến giá NƠXH tại một số địa phương tăng cao. Trong đó, đáng chú ý là cơ chế chủ đầu tư tự xác định, phê duyệt giá bán; chi phí vật liệu và nhân công tăng, cùng với yêu cầu về tiêu chuẩn, chất lượng công trình ngày càng cao.

Giá bán nhà ở xã hội tại Hà Nội ngày càng tăng. Trong ảnh: Phối cảnh dự án nhà ở xã hội tại xã Phúc Thịnh, Hà Nội. Ảnh: Hnasa.

Thứ nhất, cơ chế chủ đầu tư tự xác định giá bán có thể khiến giá dự kiến được xây dựng ở mức cao để phòng ngừa rủi ro chi phí. Theo ông Quê, thay vì cơ quan quản lý nhà nước thực hiện thẩm định giá như trước đây, chủ đầu tư hiện được tự xác định, phê duyệt giá bán theo quy định. Giá bán sau đó được kiểm toán, quyết toán.

Ông Quê cho rằng, trong bối cảnh phải tự chịu trách nhiệm về hiệu quả tài chính của dự án, một số chủ đầu tư có xu hướng đưa ra mức giá dự kiến cao hơn để dự phòng trường hợp chi phí thực tế phát sinh vượt dự toán. Nếu giá được xác định thấp hơn chi phí hợp lý, chủ đầu tư có thể phải tự bù phần chênh lệch; ngược lại, nếu giá xác định cao hơn mức được chấp nhận sau kiểm toán, phần tiền chênh lệch phải được hoàn trả cho người mua theo quy định.

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng mới đây yêu cầu điều tiết giá đất và thị trường bất động sản, đặc biệt là NƠXH, nhà cho thuê và nhà ở dành cho người thuộc diện chính sách. Theo Thủ tướng, Nhà nước phải kiểm soát chặt chẽ giá các loại nhà ở này, không để tăng đột biến, bất hợp lý, khiến người thu nhập thấp và trung bình không thể tiếp cận. Mục tiêu là giúp người dân có thể mua hoặc thuê nhà dài hạn với chi phí phù hợp.

Thứ hai, chi phí vật liệu xây dựng và nhân công tăng trong những năm gần đây cũng tác động trực tiếp đến giá thành. Đây là yếu tố khách quan khiến chi phí đầu tư xây dựng tăng, qua đó tạo áp lực lên giá bán NƠXH.

Thứ ba, tiêu chuẩn và chất lượng NƠXH ngày càng được nâng cao. Theo ông Quê, quan niệm về NƠXH hiện nay đã khác trước. Đây không còn đơn thuần là loại hình nhà ở dành cho người thu nhập thấp, có chất lượng thấp, mà hướng tới phục vụ các nhóm đối tượng được quy định trong Luật Nhà ở, đồng thời trở thành một loại hình nhà ở phổ biến, đáp ứng nhu cầu của đông đảo người dân.

Vì vậy, nhiều địa phương yêu cầu dự án NƠXH đáp ứng các tiêu chuẩn xây dựng cao hơn, trong đó có yêu cầu về tầng hầm, chỗ để xe và các hạng mục công trình. Chẳng hạn, một số dự án phải bố trí một hoặc hai tầng hầm tùy theo quy mô, chiều cao công trình. Những yêu cầu này làm tăng chi phí đầu tư và giá thành căn hộ.

Cần minh bạch, kiểm soát giá bán

Từ thực tế trên, ông Quê cho rằng, cần xem xét kỹ công tác lập và thẩm định giá của chủ đầu tư. Theo ông, với những công trình có cùng cấp công trình, kết cấu tương đương và đều được miễn tiền sử dụng đất, mức giá bán giữa các địa phương không nên chênh lệch quá lớn nếu không có căn cứ hợp lý về chi phí và điều kiện xây dựng.

Ông cũng lưu ý, rủi ro trong trường hợp chủ đầu tư phải hoàn trả tiền chênh lệch cho người mua sau kiểm toán nhưng không còn đủ khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ này. Vì vậy, việc xác định giá bán cần bảo đảm tính minh bạch, sát chi phí thực tế và có cơ chế kiểm soát hiệu quả, nhằm bảo vệ quyền lợi người mua NƠXH.

TS Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam (VIREED) cũng cho rằng, cần kiểm soát giá bán ngay từ khâu lập và thẩm định phương án tài chính dự án, bảo đảm các khoản chi phí được tính đúng, tính đủ, tránh tình trạng giá bán tăng cao nhưng thiếu căn cứ thuyết phục.

"Việc công khai cơ cấu giá thành, tăng cường kiểm toán và giám sát sau đầu tư cũng cần được thực hiện thực chất, qua đó bảo đảm giá bán phản ánh đúng chi phí hợp lý và quyền lợi của người mua được bảo vệ. Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, không chỉ tập trung vào căn hộ để bán, mà còn phát triển NƠXH cho thuê và thuê mua", ông Lượng nói.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, dự án NƠXH tại thôn Tuân Lề, xã Phúc Thịnh, do Công ty CP Hnasa làm chủ đầu tư (tên thương mại Arlington) có giá bán dự kiến 29,7 triệu đồng/m2 (gồm VAT, chưa có phí bảo trì). Với diện tích từ 37,6-71,3m2/căn, giá căn hộ tại dự án dao động khoảng 1,1-2,1 tỷ đồng. Chủ đầu tư dự kiến tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà trong quý IV và hoàn thành dự án vào quý II/2028. Tại Hà Nội, thời gian qua nhiều dự án NƠXH có giá gần 30 triệu đồng/m2, dự án Rice City Long Châu tại phường Bồ Đề có giá bán hơn 29,4 triệu đồng/m2. Ngay cả dự án NƠXH Tân Lập, nằm tại khu vực xa trung tâm Hà Nội, giá cũng khoảng 29 triệu đồng/m2...