BĐS có thể xuống giá nhưng không dễ ‘ưng”

Trong khi các chủ đầu tư tuyên bố giá bất động sản đã xuống đáy từ lâu, họ đang bán để cắt lỗ thì người có nhu cầu thực về nhà ở vẫn đang mong chờ giá BĐS xuống thêm nữa. Nhìn nhận vấn đề này, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS VN Phan Thành Mai cho rằng, người mua nhà không nên chờ đợi thêm nữa bởi các cơ hội về căn nhà phù hợp sẽ không còn cho dù giá BĐS có thể giảm thêm.

Thời gian qua nhiều DN đưa ra các chương trình khuyến mãi được đánh giá là lớn, nhưng tính thanh khoản trên thị trường BĐS vẫn không nhiều. Vậy nguyên nhân do đâu, trong khi nhu cầu thực rất nhiều?

Thật ra người có nhu cầu vẫn đang chờ để giá BĐS bằng đúng khả năng tài chính của họ. Thêm nữa,những gói hỗ trợ tín dụng của NHcũng tính toán trên khả năng trả nợ của khách hàng nên không phải ai cũng vay được. Như vậy ở đây vấn đề là thu nhập bình quân hàng tháng của người mua sẽ quyết định. Ở đây con số này khi tính toán ra thì so với giá hiện tại thì giá vẫn còn cao. Đấy là điểm rất khó khăn và người ta mong muốn giá còn tiếp tục xuống nữa.Một lúc nào đấy nó phù hợp, sát với thu nhập của người dân, người có nhu cầu thực sự có thể chi trả được thì lúc đấy người ta mới khớp với bên mua và bên bán.

Có nhiều ý kiến cho rằng: giá BĐS của chúng ta đã sát đáy và không thể giảm thêm nữa, ông có đồng tính với ý kiến này không?

Đến nay, giá BĐS sau một thời gian đã xuống rất thấp, hàng loạt các chính sách của chủ đầu tư đã được tung ra. Có vấn đề lớn là người mua luôn kỳ vọng giá sẽ xuống nữa, còn người bán thì khác. Bên bán, theo tính toán của chúng tôi thì hiện nay giá họ đưa ra đã thấp hơn suất đầu tư của họ và họ đã chịu lỗ. Họ đang bán để cắt lỗ, đấy là thực tế. Một thực tế nữa là các vị trí tốt, giá giảm không nhiều, chỉ những vị trí không được tốt lắm, ví dụ như xa trung tâm thì giảm nhiều nhưng cơ hội tìm được vị trí đẹp khônglớn. Câu chuyện giá có phù hợp với nhu cầu của người mua hay không là câu chuyện cần phải suy nghĩ. Những căn hộ đẹp không nhiều nên cần phải nhanh tay.Nếu người mua cứ chờ đợi thì có thể giá sẽ xuống thêm nhưng căn hộ phù hợp, như mong muốn của mình có thể không còn nữa.

Người có nhu cầu về nhà ở phải nhanh tay bởi những căn hộ đẹp với mức giá “dễ thở” không còn nhiều.

Thời gian vừa rồi, có nhiều dự án bán với giá thấp hơn nhiều so với các dự án cùng khu vực. Vậy người dân có thể chờ đợi một cuộc đua giảm giá trong thời gian tới khi mà các chủ đầu tư thu hút khách hàng hay không?

Mỗi chủ đầu tư có một chiến lược bán hàng riêng của mình. Việc thay đổi chiến lược kinh doanh, thậm chí họ phải tính đến việc sẽ chuyển hẳn sang một lĩnh vực khác không liên quan đến BĐS thì họ sẽ không tính toán đến giá cả nữa.Thế nên, người hưởng lợi là người có nhu cầu, nhưng như tôi đã nói giá có thể xuống nhưng căn hộ vừa ý thì không nhiều.

Theo thống kê, năm nay kiều hối chuyển về Việt Nam tăng mạnh, ông có cho rằng, lượng kiều hối này sẽ đổ vào thị trường BĐS và làm cho nó khởi sắc hơn không?

Theo thống kê, tỉ trọng lượng kiều hối vào Việt Nam, đổ vào thị trường BĐS rất cao, chiếm khoảng 50% trong các năm vừa qua. Vì thế cuối năm nay theo thống kê, tỉ trọng có thể tiếp tục tăng (5 năm qua năm nào cũng tăng). Chúng ta có thể hy vọng đây là cơ hội tốt cho những người nước ngoài có thể mua nhà ở Việt Nam.

Vậy chúng ta có quyền hy vọng lượng kiều hối này sẽ làm ấm lại thị trường BĐS vào cuối năm nay hay không?

Kiều hối chỉ là một trong những yếu tố có thể làm thị trường BĐS ấm lên nhưng trên thực tế, để có một thị trường ổn định, phát triển thì đòi hỏi nhiều yếu tố hơn thế.

Cho đến hết quý III, thị trường BĐS chưa có dấu hiệu khả quan. Ông đánh giá như thế nào về khả năng phục hồi của thị trường BĐS trong thời gian tới?

Rất khó để nói đến khả năng phục hồi như thế nào. Mình phải tính đến nhiều kịch bản khác nhau, giả dụ như nếu các gói hỗ trợ như thế này thì thị trường nó sẽ như thế kia… Chúng ta chỉ nên kỳ vọng vào các gói hỗ trợ của Chính phủ, của các công cụ phi tài chính, phi ngân hàng đang được đưa ra hỗ trợ cho người mua nhà, đặc biệt là trong thời gian qua…

Quý II/ 2012, nhiều người kỳ vọng các gói nới lỏng tín dụng, hỗ trợ giảm lãi suất sẽ phát huy hiệu quả nhưng hiện tại,nhiều công ty BĐS cho rằng động thái đó chưa thực sự có hiệu quả. Ý kiến của ông về điều này như thế nào?

Trước hết, các NHTM đã có nhiều gói sản phẩm nhắm vào nguồn cầu nhằm kích cầu, đặc biệt là các chính sách ưu đãi dành cho khách hàng. Nhìn trên tổng thể thì nó có những hiệu ứng nhất định. Nhưng cụ thể vào DN thì thấy các DN BĐS đăng ký trên sàn vào thời điểm 31/12/2011, tỉ suất lợi nhuận của họ khoảng 25%.Vào thời điểm đó, lãi suất cho vay NH vào khoảng 20-25%. Tại thời điểm tháng 6/2012, cũng những công ty ấy thì tỉ suất thu hồi vốn ROE của họ chỉ khoảng 8%, có nghĩa là các gói cho vay hiện tại vào khoảng 15% là vẫn cao so với DN, nghĩa là DN không tiếp cận (hấp thụ?) được với nguồn vốn này. Và một điểm nữa là bản chất của các DN vào thời điểm này là đầu ra không có, họ có vay được thì cũng không biết phải làm gì với nguồn vốn đó.